農(nóng)村宅基地管理暫行辦法（征求意見稿）

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第一章 總則

第一條 為規(guī)范農(nóng)村宅基地管理，改善農(nóng)村村民居住條件，促進(jìn)宅基地節(jié)約集約利用，保護(hù)農(nóng)村村民合法權(quán)益，助力鄉(xiāng)村振興，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》等有關(guān)法律、行政法規(guī)，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱宅基地是指農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住宅、附屬用房和生活庭院等用地。

本辦法所稱農(nóng)村村民是指具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的人員。

第三條 宅基地屬于農(nóng)民集體所有，依法依規(guī)無償分配給本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員、以戶為單位占有使用。宅基地不得買賣。

第四條 宅基地的布局、用地標(biāo)準(zhǔn)、申請(qǐng)、審批、使用、出租、轉(zhuǎn)讓、退出、收回和監(jiān)督管理等適用本辦法。

第五條 宅基地管理堅(jiān)持依法依規(guī)、程序規(guī)范、公平公正公開，正確處理國(guó)家、集體和個(gè)人的利益關(guān)系，尊重村規(guī)民約，妥善處理歷史遺留問題，防范道德風(fēng)險(xiǎn)，確保土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損。

第六條 農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作，建立健全宅基地分配、使用、出租、轉(zhuǎn)讓、退出、收回、糾紛仲裁、監(jiān)督管理和統(tǒng)計(jì)調(diào)查等制度，指導(dǎo)地方健全宅基地管理體系、完善用地標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化空間布局、規(guī)范管理程序、加強(qiáng)日常監(jiān)管、查處職責(zé)范圍內(nèi)的宅基地違法違規(guī)行為，指導(dǎo)閑置宅基地和閑置住宅利用。

縣級(jí)以上地方人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

第七條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)宅基地審核批準(zhǔn)和監(jiān)管，指導(dǎo)農(nóng)村集體組織開展宅基地管理。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照宅基地所有權(quán)歸屬，代表集體行使宅基地所有權(quán)，依照法律規(guī)定管理本集體所有的宅基地，引導(dǎo)村民合理利用宅基地。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不健全的，由村民委員會(huì)或村民小組依法代表集體行使宅基地所有權(quán)。

鼓勵(lì)農(nóng)村集體組織通過村規(guī)民約、依托各類自治組織、設(shè)立宅基地協(xié)管員等方式，加強(qiáng)宅基地日常管理。

第二章 布局和用地標(biāo)準(zhǔn)

第八條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、縣、市國(guó)土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌考慮農(nóng)村村民生產(chǎn)、生活需求，突出節(jié)約集約用地導(dǎo)向，科學(xué)劃定宅基地范圍。

農(nóng)村村民住宅用地選址應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國(guó)土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃。

第九條 各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)不同地域類型、耕地資源、人口密度、農(nóng)村生產(chǎn)生活習(xí)慣等因素，分類制定本行政區(qū)域宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民新建住宅的，盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，從嚴(yán)從緊控制占用耕地，不得占用永久基本農(nóng)田。

第十條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過本省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

第十一條 人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以探索多種方式，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。

不得強(qiáng)制農(nóng)村村民搬遷退出宅基地、集中上樓居住。

第十二條 縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門依照職責(zé)組織鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地需求調(diào)查，向縣級(jí)人民政府提出新增農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地需求，并報(bào)送上級(jí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門。

縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門依照職責(zé)協(xié)調(diào)落實(shí)農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地指標(biāo)，保障農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理用地需求。

第三章 申請(qǐng)與審批

第十三條 宅基地分配遵循成員申請(qǐng)、集體審議、按戶取得、一戶一宅、面積限定、規(guī)劃管控的原則。

第十四條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)窗口對(duì)外受理、各相關(guān)工作機(jī)構(gòu)內(nèi)部聯(lián)動(dòng)運(yùn)行的農(nóng)村宅基地審批聯(lián)審聯(lián)辦機(jī)制，在受理場(chǎng)所公示宅基地申請(qǐng)審批辦事指南，明確申請(qǐng)條件、申請(qǐng)審批程序、辦理時(shí)限和所需材料等內(nèi)容。

第十五條 農(nóng)村村民有下列情形之一的，可以以戶為單位向行使宅基地所有權(quán)的本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)宅基地。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不健全的，向所在的村民小組或者村民委員會(huì)提出申請(qǐng)。

（一）家庭無宅基地的；

（二）因子女結(jié)婚等原因確需分戶居住，現(xiàn)有宅基地?zé)o法滿足分戶居住需求的；

（三）因自然災(zāi)害、政策性搬遷、政府規(guī)劃實(shí)施等原因，需要重新選址建設(shè)住宅的；

（四）法律、法規(guī)和省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的其他情形。

對(duì)前款第（三）項(xiàng)的情形在宅基地分配中優(yōu)先予以保障。

夫妻雙方屬于不同的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際生活居住情況，按照村規(guī)民約或當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣，在其中一方所在集體申請(qǐng)宅基地。

第十六條 宅基地申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體討論，討論通過的在本集體范圍內(nèi)公示。公示無異議或者異議不成立的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)審查蓋章后，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核。

第十七條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府收到宅基地申請(qǐng)后，根據(jù)下列情形分別作出處理：

（一）申請(qǐng)材料齊全且符合規(guī)定形式的，應(yīng)當(dāng)予以受理；

（二）申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)允許申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正后受理；

（三）申請(qǐng)材料不齊全或者不符合規(guī)定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在五個(gè)工作日內(nèi)一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容。

第十八條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府受理宅基地申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)組織開展審查。審查內(nèi)容包括：（一）申請(qǐng)人是否符合申請(qǐng)資格條件；（二）擬用地塊是否符合宅基地合理布局要求和面積標(biāo)準(zhǔn)；（三）用地建房是否符合有關(guān)規(guī)劃、土地用途管制等要求，擬建房層數(shù)、建筑高度、面積是否符合規(guī)定等。擬用地塊涉及林業(yè)、電力、水利、交通等行業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)征求相關(guān)機(jī)構(gòu)的意見。涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

提倡鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府將宅基地申請(qǐng)審批具體工作事項(xiàng)交由綜合設(shè)置的基層審批服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理。

第十九條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對(duì)符合宅基地批準(zhǔn)條件的申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，核發(fā)農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書，并將審批情況向縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門備案。農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書應(yīng)當(dāng)包括宅基地位置、面積、界址、用途等內(nèi)容。對(duì)不予批準(zhǔn)的申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)書面告知申請(qǐng)人，并說明不予批準(zhǔn)的理由。

提倡將農(nóng)村村民住宅建設(shè)的鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書一并發(fā)放。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立宅基地申請(qǐng)審批臺(tái)賬，按照檔案管理有關(guān)規(guī)定保管宅基地申請(qǐng)審批資料。

第二十條 農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地，有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)：

（一）不符合“一戶一宅”規(guī)定的；

（二）申請(qǐng)異址新建住宅但未簽訂退出原有宅基地協(xié)議的；

（三）出賣、出租、贈(zèng)與農(nóng)村住宅后，再申請(qǐng)宅基地的； 

（四）原有宅基地及住宅被征收，已依法進(jìn)行補(bǔ)償安置的；  

（五）不符合分戶申請(qǐng)宅基地條件的；

（六）不符合國(guó)土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃的；

（七）現(xiàn)有土地資源無法滿足分配需求的；

（八）法律、法規(guī)和省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定不予批準(zhǔn)的其他情形。

第二十一條 對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)的宅基地申請(qǐng)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)在本集體范圍內(nèi)及時(shí)公布審批結(jié)果。

第二十二條 農(nóng)村村民利用其合法取得的宅基地進(jìn)行住宅翻建、改建或擴(kuò)建的審核批準(zhǔn)參照本辦法執(zhí)行，其中不超過原批準(zhǔn)用地范圍的可以簡(jiǎn)化用地審批程序，但是應(yīng)當(dāng)符合“一戶一宅”規(guī)定和國(guó)土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃要求。

第四章 使用

第二十三條 農(nóng)村村民只能在批準(zhǔn)的宅基地位置、面積和四至范圍內(nèi)，按照規(guī)劃許可建造住宅及其附屬設(shè)施。建房基底面積與宅基地面積比例適當(dāng)，預(yù)留空間能夠滿足日常生活需要。房屋四至（含滴水）垂直下落投影、臺(tái)階等均應(yīng)控制在經(jīng)批準(zhǔn)使用的宅基地范圍內(nèi)。

第二十四條 農(nóng)村村民住宅建設(shè)開工前，應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)劃定宅基地用地范圍。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在受理申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織有關(guān)工作人員實(shí)地丈量批放宅基地，確定坐落、四至、界址，明確建設(shè)要求。

農(nóng)村村民完成住宅建設(shè)后，應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在接到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織有關(guān)工作人員實(shí)地檢查村民是否按照批準(zhǔn)的坐落、四至、界址、面積等使用宅基地，是否按照規(guī)劃許可要求和批準(zhǔn)面積開展建設(shè)；對(duì)符合要求的，出具驗(yàn)收意見。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)委派人員到場(chǎng)參與宅基地批放和住宅建設(shè)竣工驗(yàn)收。

農(nóng)村村民經(jīng)批準(zhǔn)另址建設(shè)住宅的，應(yīng)當(dāng)按照承諾的時(shí)間無償退回原有宅基地。

第二十五條 農(nóng)村村民對(duì)合法取得的宅基地使用權(quán)、利用宅基地建造的住宅及其附屬設(shè)施，可以依法申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

第二十六條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員可以通過自主經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)等多種方式，依法依規(guī)盤活利用合法取得、權(quán)屬清晰的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅。各地應(yīng)當(dāng)因地制宜制定閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的扶持政策和監(jiān)管要求。

利用閑置宅基地和閑置住宅開展經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得宅基地所有權(quán)人同意，符合相關(guān)規(guī)劃和市場(chǎng)監(jiān)管、特種行業(yè)管理、房屋安全監(jiān)管、房屋租賃管理、消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生等有關(guān)規(guī)定，不得損害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和其他村民的合法權(quán)益。

第二十七條 非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員、已合法取得宅基地的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法繼承農(nóng)戶住宅的，在該住宅存續(xù)期間可以依法使用宅基地。

第五章 出租、轉(zhuǎn)讓、退出與收回

第二十八條 宅基地及其房屋出租的，出租人和承租人應(yīng)依照相關(guān)法律法規(guī)訂立租賃合同，明確雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，約定租賃期限、用途、租金及其支付方式等內(nèi)容。租賃合同期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。

出租人應(yīng)當(dāng)將宅基地出租情況向宅基地所有權(quán)人報(bào)備。

禁止借出租名義買賣宅基地。

第二十九條 經(jīng)宅基地所有權(quán)人同意，宅基地使用權(quán)可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)互換，也可以轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與給符合宅基地申請(qǐng)條件的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，附著于該土地上的住宅及其附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)一并處分。轉(zhuǎn)讓人、贈(zèng)與人不得再申請(qǐng)宅基地。

宅基地使用權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。

第三十條 允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。禁止以退出宅基地作為農(nóng)村村民進(jìn)城落戶的條件。

對(duì)歷史形成的“一戶多宅”、宅基地面積超標(biāo)且沒有違反當(dāng)時(shí)法律法規(guī)和政策規(guī)定的，鼓勵(lì)通過自愿有償方式退出多占的宅基地。

第三十一條 有下列情形之一的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以收回宅基地：

（一）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用該處土地的；

（二）農(nóng)村村民經(jīng)批準(zhǔn)異址新建住宅或通過集中安置實(shí)現(xiàn)戶有所居，原宅基地依法應(yīng)當(dāng)收回的；

（三）農(nóng)戶消亡且無人繼承宅基地上住宅及其附屬設(shè)施的；

（四）被繼承的住宅坍塌、依法拆除或者經(jīng)鑒定為D級(jí)危房，繼承人不符合宅基地申請(qǐng)條件的，其中，對(duì)有保護(hù)價(jià)值的傳統(tǒng)民居及有歷史文化價(jià)值的建筑依照相關(guān)規(guī)定處理； 

（五）宅基地批準(zhǔn)后兩年未開工建設(shè)的，但因特殊情況經(jīng)作出批準(zhǔn)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同意延期使用的除外；

（六）不按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的；

（七）法律、法規(guī)和省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的其他情形。

依照前款第（一）項(xiàng)規(guī)定收回農(nóng)戶宅基地的，對(duì)宅基地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，或再行分配宅基地。

禁止違法收回農(nóng)村村民合法占有的宅基地。

第三十二條 退出、收回宅基地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理宅基地使用權(quán)注銷登記。

退出、收回的宅基地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住宅建設(shè)用地需求；富余的土地可以按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行復(fù)墾或用于建設(shè)農(nóng)村公共服務(wù)設(shè)施、發(fā)展鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)等；涉及轉(zhuǎn)為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的，依法履行相關(guān)程序。

第三十三條 嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，對(duì)城鎮(zhèn)居民非法占用宅基地建造的住宅或購買的農(nóng)戶住宅依法不予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

第六章 監(jiān)督管理

第三十四條 建立部省指導(dǎo)、市縣主導(dǎo)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責(zé)、村級(jí)主體的宅基地管理機(jī)制，實(shí)行全程監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止和依法處置涉及宅基地的違法違規(guī)行為。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)履行宅基地所有權(quán)人職責(zé)，規(guī)范管理和合理利用宅基地，發(fā)現(xiàn)本轄區(qū)內(nèi)宅基地違法違規(guī)行為立即進(jìn)行制止并上報(bào)。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府加強(qiáng)宅基地申請(qǐng)審批及后續(xù)管理，將宅基地納入基層網(wǎng)格管理和指揮平臺(tái)，組織開展巡查監(jiān)管。

縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門和其他有關(guān)行政主管部門依據(jù)各自職責(zé)開展監(jiān)督檢查。

第三十五條 縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門依法對(duì)違反農(nóng)村宅基地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，其內(nèi)設(shè)或所屬的農(nóng)業(yè)綜合行政機(jī)構(gòu)具體承擔(dān)職責(zé)范圍內(nèi)的農(nóng)村宅基地工作。

經(jīng)或省、自治區(qū)、直轄市決定，可以由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或其他行政機(jī)關(guān)行使前款規(guī)定的職責(zé)。

第三十六條 各級(jí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門、其他有關(guān)行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府工作人員在宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)追究責(zé)任。

第七章 附則

第三十七條 經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市批準(zhǔn)同意，國(guó)家宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)對(duì)宅基地管理另有規(guī)定的，在改革試點(diǎn)期限內(nèi)從其規(guī)定。

第三十八條 街道辦事處對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)宅基地的管理職責(zé)參照本辦法關(guān)于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府職責(zé)的規(guī)定執(zhí)行。

第三十九條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門可以根據(jù)本辦法，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，制定完善宅基地管理制度。